Pavel Domalewski a téma coworkingu

Smartphone a laptop s internetovým připojením jsou dnes podmínkou snad každého podnikání. Avšak odkud svůj byznys řídit? Model home office je sice oblíbený, ale zároveň skýtá mnoho nevýhod. Pronájem klasických kanceláří je na první pohled spojen s vysokými náklady. A tak se zdá, že přicházející nabídky coworkingových center jsou tou správnou alternativou. Je tomu ale skutečně tak? Odpovídá Pavel Domalewski.

To je dobrá poznámka, Danuše – na první pohled je tomu skutečně tak. Když se nájemce stěhuje do vlastních kanceláří, musí pořídit nábytek, vybudovat IT infrastrukturu, provést celou řadu stavebních úprav, a také se zpravidla někdo musí o chod kanceláře starat. Zejména vstupní náklady jsou v tomto případě vysoké a hovoří v neprospěch klasického pronájmu vůči coworkingovým prostorám, kde již máte všechno připravené.

Nicméně jsme pro některé naše klienty připravovali řadu finančních modelů a porovnání nákladnosti klasických kanceláří versus coworkingové. Mohu tak potvrdit, že v případě dlouhodobého nájmu je finančně vždy výhodnější pronájem vlastních kanceláří. Pronájem coworkingu vyjde zpravidla na několikanásobek klasického nájmu, ale na druhou stranu je v tom už zahrnuto vše – pronájem hotových kanceláří, využívání recepce, zasedaček i poplatky za služby. A hlavně žádné starosti. Po zohlednění všech nákladů u obou alternativ zaplatí nájemce při pětiletém nájmu zhruba dvaapůlkrát více při pronájmu prostor v coworkingu oproti klasickým kancelářím.

Jakou roli hraje z vašeho pohledu stále rostoucí počet coworkingových center?

Zatím se dynamicky rozvíjejí v Praze – už je zde více než dvacet provozovatelů a také začínám vnímat sílící poptávku po kancelářích ze strany provozovatelů coworkingu v Brně, kde je nyní dvanáct různě velkých center. Coworking využívají hlavně start-upy nebo malé poradenské firmy o několika lidech, bez ambice progresivnějšího růstu. Nebo naopak progresivně rostoucí firmy, které nevědí, na kolika zaměstnancích budou za rok, a nechtějí se nikde dlouhodobě vázat. V neposlední řadě však coworking využívají i zavedené velké firmy, které sem umísťují například marketing a PR nebo řeší potřebu další expanze firmy do doby, než naleznou nové sídlo.

Berlín je třetím největším městem coworkingových center na světě. Ze sto padesáti založených center jich dnes funguje sto. Přičemž devět z deseti si objekt pouze pronajímá, skuteční investoři zde téměř zastoupeni nejsou. Průměrná doba pronájmu je necelých šest let; za tu dobu se má ukázat, zda provozovatelská firma přežije. V současné době je 28 % v minusu, 41 % na nule, pouze 31 % vytváří zisk, přesto 71 % z nich plánuje expanzi. Jak odhadujete vývoj v Praze a v Česku?

V Česku je coworking záležitostí posledních tří let. Jsme v kontaktu se všemi významnějšími provozovateli, takže víme, že se nově vznikající centra daří dobře zaplňovat. Domnívám se, že skutečnou zatěžkávací zkouškou bude ale případná ekonomická krize, kdy se firmy budou snažit redukovat náklady, a pro řadu z nich bude odchod z coworkingu jedním z řešení. Ale jak říkám, zatím je třeba tomuto fenoménu dát pár let, a uvidíme.

79 % uživatelů berlínských coworkingů jsou jednotlivci. Ti oceňují flexibilitu, networking a mladého ducha. Snahou center je ale oslovit malé firmy do deseti zaměstnanců. Vidíte tento vývoj reálný?

Osobně v tomto zaměření na nejmenší firmy vidím budoucnost coworkingu. V Praze může stát malá kancelář pro čtyři osoby v coworkingovém centru 30–40 000 Kč měsíčně, zatímco pronájem klasické kanceláře může vyjít (samozřejmě podle polohy) na 10–20 000 Kč měsíčně. Na druhou stranu ale coworking přináší výhody, které už jsme zmínili. Malé a startupové firmy potřebují veškerou svou energii věnovat získávání klientů nebo rozvíjení svých nápadů a pro první rok dva jejich existence je coworking ideálním řešením – moje firma se rozvíjela úplně stejným způsobem.

Pronajmout si v coworkingu stůl je rychlé a jednoduché. Jaké však existují alternativy pro střední a větší firmy? Výběr prostor, jejich vybavení a stěhování jsou v dnešní uspěchané době pro mnohé manažery noční můrou. Z tohoto důvodu firmy často odkládají stěhování, protože se hrozí času, který budou muset do celé akce investovat. Mám pocit, že heslo dneška je: zůstat ve stávajících kancelářích za každou cenu. Nebo se mýlím?

Je to pravda – střední a větší firmy dnes většinou zůstávají ve stávajících prostorách a stěhují se jen v případě, že potřebují expandovat, konsolidovat nebo se přesunout do modernějších prostor. Vybrat kancelář, navrhnout design, uspořádat pracoviště a vyjednat nájemní podmínky je časově náročné a je zapotřebí řešit tyto věci s dostatečným časovým předstihem. Firmy mají pro realizaci dvě možnosti – obrátit se na profesionálního makléře, který se na tuto práci specializuje, nebo pověřit touto prací jednoho ze zaměstnanců. V tom případě musí zaměstnavatel počítat s tím, že je to práce na poloviční úvazek. Proto je zapotřebí mít na stěhování dostatek času.

Domalewski Advisory s. r. o.

Nezávislá realitně-poradenská agentura založená v roce 2016. Zaměřuje se výhradně na zastupování nájemců kancelářských a skladových prostor v ČR, v zahraničí v Bratislavě. Svým klientům zajišťuje komplexní poradenství – průzkum trhu a identifikace vhodných nemovitostí, optimalizuje podmínky nájmu, design prostor a uspořádání pracovišt za účelem optimálního chodu firmy. Vyjednává ceny stavebních prací a realizace stavebních úprav a celý proces koordinuje. Za poslední tři roky více než 40 klientům zajistila pronájem celkem 83 000 m2 ploch kanceláří, 30 000 m2 skladů a ušetřila jim na nákladech více než 191 000 000 Kč.

Foto: Tomáš Železný

28. 2. 2020