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Pavel Domalewski und das Thema Coworking

Ein Smartphone und ein Notebook mit Internetanschluss sind heute für praktisch jeden Freiberufler eine Voraussetzung. Aber von wo aus sollte man sein Unternehmen managen? Das Modell „Home-Office“ ist zwar beliebt, weist aber gleichzeitig viele Nachteile auf. Ein klassisches Büro zur Miete ist auf den ersten Blick mit hohen Kosten verbunden. Und so scheint es, dass das neue Angebot von Coworking-Centern die richtige Alternative ist. Aber ist das wirklich so? Pavel Domalewski antwortet.

Das haben Sie ganz richtig beobachtet, Danuše – auf den ersten Blick ist das wirklich so. Beim Einzug in ein eigenes Büro muss man Möbel anschaffen, eine IT-Infrastruktur aufbauen, eine ganze Reihe von baulichen Anpassungen vornehmen, und in der Regel muss auch jemand das Büro in Gang halten. Insbesondere die Anschaffungskosten sind in diesem Fall hoch und sprechen gegen eine klassische Anmietung, im Gegensatz zu Coworking-Spaces, in denen bereits alles einsatzbereit ist.

Wir haben allerdings für einige unserer Kunden Finanzmodelle und Kostenvergleiche für klassische Büros und Coworking-Räumlichkeiten zusammengestellt. Ich kann daher bestätigen, dass es im Falle langfristiger Vermietungen finanziell immer günstiger ist, ein eigenes Büro anzumieten. Die Anmietung eines Coworking-Platzes kostet in der Regel das Vielfache eines klassischen Büros, aber auf der anderen Seite ist darin alles enthalten – die Miete für fertige Büros, die Nutzung der Rezeption, Sitzungsräume und Nebenkosten. Und vor allem kriegt man ein Rundum-sorglos-Paket.
Nach der Berücksichtigung aller Kosten für beide Alternativen zahlt ein Mieter bei einer fünfjährigen Mietdauer im Vergleich zu klassischen Büros ungefähr 2,5 Mal so viel für Coworking-Spaces.

Welche Rolle spielt aus Ihrer Sicht die stetig wachsende Anzahl von Coworking-Centern?

Derzeit entwickelt sich die Situation in Prag dynamisch – hier gibt es bereits mehr als 20 Anbieter, und auch in Brünn spüre ich eine steigende Nachfrage nach Büros von Seiten der Coworking-Anbieter: Dort hat sich die Anzahl verschieden großer Center verdoppelt. Coworking nutzen insbesondere Start-ups und kleine Beratungsunternehmen mit wenigen Angestellten, ohne Ambitionen auf ein progressiveres Wachstum. Oder im Gegenteil progressiv wachsende Unternehmen, die nicht wissen, wie viele Mitarbeiter sie in einem Jahr haben werden, und die sich daher nicht langfristig binden möchten. Nicht zuletzt nutzen auch große, renommierte Firmen Coworking, die zum Beispiel Marketing & PR hierhin auslagern oder den Bedarf für eine weitere Expansion des Unternehmens decken, bis sie einen neuen Standort gefunden haben.

Berlin ist die drittgrößte Coworking-Center-Stadt der Welt. Von 150 gegründeten Centern funktionieren 100 bis heute. Dabei mieten 9 von 10 das Objekt nur, echte Investoren sind hier kaum vertreten. Die durchschnittliche Mietdauer beträgt nicht ganz 6 Jahre; während dieses Zeitraums soll sich zeigen, ob die Betreiberfirma überlebt. Derzeit planen 71 % eine Expansion, 28 % sind im Minus und 41 % sind bei Null. Wie schätzen Sie die Entwicklung in Prag und in Tschechien ein?

In Tschechien ist das Coworking eine Angelegenheit der letzten drei Jahre. Wir stehen mit allen bedeutenderen Betreibern in Kontakt, daher wissen wir, dass es gelingt, die neu entstehenden Center gut zu füllen. Ich denke aber, dass der wirkliche Härtetest erst bei einer Wirtschaftskrise kommen wird: Dann werden die Unternehmen versuchen, ihre Kosten zu reduzieren – für viele von ihnen wird der Abschied vom Coworking eine Maßnahme sein. Aber wie schon gesagt, derzeit muss man dem Phänomen ein paar Jahre Zeit einräumen, dann werden wir weitersehen.

79 % der Berliner Coworking-Nutzer sind Einzelpersonen. Die schätzen die Flexibilität, das Networking und den „young spirit“. Die Center möchten jedoch auch kleine Unternehmen bis 10 Mitarbeiter ansprechen. Halten Sie diese Entwicklung für real?

Ich persönlich sehe in dieser Konzentration auf Kleinstunternehmen die Zukunft des Coworkings. In Prag kann ein kleines Büro für vier Personen in einem Coworking-Center 1200–1600 Euro pro Monat kosten, während ein klassisches Büro (natürlich je nach Lage) 400–800 Euro kosten kann. Auf der anderen Seite bringt Coworking die bereits genannten Vorteile. Kleine Unternehmen und Start-ups müssen ihre gesamte Energie der Kundengewinnung oder der Entwicklung ihrer Ideen widmen, und für die ersten ein, zwei Jahre ihrer Existenz ist das Coworking die ideale Lösung – meine Firma hat sich genauso entwickelt.

Es geht schnell und einfach, in einem Coworking-Center einen Tisch anzumieten. Welche Alternativen gibt es jedoch für mittlere und große Unternehmen? Die Auswahl von Räumen, ihrer Ausstattung und der Umzug sind in der heutigen beschleunigten Zeit für viele Manager ein Alptraum. Aus diesem Grund verzögern Unternehmen oft den Umzug, weil Ihnen vor der Zeit graut, die sie in die ganze Aktion investieren müssen. Ich habe das Gefühl, dass heute das Motto gilt: Um jeden Preis in den vorhandenen Büros zu bleiben. Oder irre ich mich da?

Das stimmt. Mittlere und große Unternehmen bleiben heute meist in den vorhandenen Räumen und ziehen nur dann um, wenn sie expandieren, konsolidieren oder in modernere Räume umziehen müssen. Ein Büro auswählen, es zu designen, die Arbeitsplätze anzuordnen und die Mietbedingungen auszuhandeln ist mit hohem Zeitaufwand verbunden, und diese Angelegenheiten müssen mit ausreichendem zeitlichem Vorsprung geplant werden. Die Unternehmen haben für die Umsetzung zwei Möglichkeiten – sich an einen professionellen Makler zu wenden, der sich darauf spezialisiert hat, oder alles einem Mitarbeiter zu übertragen. In diesem Fall muss der Arbeitgeber damit rechnen, dass es sich um eine Halbtagsstelle handelt. Daher muss man für einen Umzug ausreichend Zeit einplanen.

Domalewski Advisory s. r. o.

Die Gesellschaft ist eine unabhängige Immobilienberatungsagentur, die 2016 gegründet wurde. Sie konzentriert sich ausschließlich auf die Vertretung von Mietern von Büro- und Lagerflächen in der Tschechischen Republik, im Ausland in Bratislava. Sie bietet ihren Kunden umfassende Beratungsdienstleistungen – Markterhebung und Suche geeigneter Immobilien; sie optimiert die Mietbedingungen, die Raumgestaltung und Anordnung von Arbeitsplätzen, damit das Unternehmen optimal aufgestellt ist. Sie handelt die Preise für Bauarbeiten und Umbauten aus und koordiniert den gesamten Prozess. In den letzten drei Jahren hat die Gesellschaft für mehr als 40 Kunden die Vermietung von insgesamt 83.000 m2 Bürofläche und 30.000 m2 Lagerfläche übernommen und ihnen Einsparungen von mehr als 191.000.000 CZK gebracht.

Foto: Tomáš Železný

28. 2. 2020